Гражданский кодекс РФ не выделяет инвестиционный договор в качестве отдельного вида сделки.
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон об ИД) закрепляет значение следующих терминов:
• инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку. Вкладываются в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
• инвестиционная деятельность — вложение средств и имущества, а также осуществление практических действий в целях извлечения дохода.
К инвестициям не относятся вложения, которые расходуются на непосредственное потребление (покупка автомобиля) и не приводят к росту капитала. Движущий мотив инвестиционной деятельности – получение прибыли.
Пункт 3 статьи 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» дает понятие инвестора и называет им субъекта, который вкладывают собственные, заемные или привлеченные средства.
Исходя из этого, можно сказать, что инвестиционный договор — это соглашение между инвестором и лицом, привлекающим инвестиции, по которому:
— инвестор передает имущество лицу, привлекающему средства, и имеет право на получение прибыли (доходов, дивидендов);
— лицо, привлекающее инвестиции, должно использовать такие средства в соответствии с оговоренными целями.
Договор инвестирования может заключаться посредством подписания соглашения между инвестором и лицом, привлекающим средства. Иным возможным вариантом является присоединение к установленным условиям инвестирования в порядке, предусмотренном ст. 428 ГК РФ.
Капитальные вложения – это один из видов инвестиций. Закон определяет их как затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы.
Инвестирование в форме капитальных вложений является распространенным видом финансирования строительства. Расскажем о таком соглашении на следующем примере.
Компания (заказчик) имеет в собственности земельный участок, на котором хочет построить апарт-отель. Она разработала инвестиционный проект, в котором указала:
— характеристики планируемого строительства (отель из 50 апартаментов на земельном участке с подведенными коммуникациями);
— полную стоимость строительства (500 млн рублей);
— долю, которую следует профинансировать инвесторам (100 млн рублей);
— срок строительства;
— инвестиционную привлекательность (великолепная транспортная доступность, хорошая экология, тихое и уютное место);
— размер возможного дохода в процентах от вложенных в строительство денежных средств.
Проектом заинтересовались 10 инвесторов, каждый из которых решил вложить в строительство в качестве инвестиций 10 млн рублей. Восемь инвесторов вложили собственные средства в строительство, двое взяли кредит в банке. Инвесторы заключили с заказчиком инвестиционный договор, в котором определили, что по окончании строительства каждый из вкладчиков получит в собственность одно помещение в отеле и долю в праве на общее имущество.
Если заказчик не владеет земельным участком, он вправе заключить в рамках инвестиционной деятельности договор аренды с собственником земли. Такое соглашение должно содержать обязательство передать арендодателю по окончании строительства определенную долю общей площади помещений в возведенном здании (ст. 10.1 закона об ИД).
Инвестиционный договор может включать в себя элементы различных гражданско-правовых сделок, в частности:
— договора займа (ст. 807 ГК РФ). Инвестор предоставляет получателю инвестиций денежную сумму на развитие того или иного проекта (бизнеса), а взамен получает право на часть прибыли. Доход он может получить в течение определенного времени или по факту продажи имущества, созданного в результате реализации проекта;
— договора о совместной деятельности (ст. 1041 ГК РФ). Лицо, привлекающие инвестиции, может одновременно являться инвестором и заключать с другими инвесторами договор простого товарищества;
— договора купли-продажи будущей вещи (ст. 455 ГК РФ). Инвестор вкладывает деньги в строительство здания в целях приобретения доли в праве собственности на него;
— договора подряда (ст. 702 ГК РФ). Заказчик имеет в собственности земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство за счет собственных вложений.
Задача организации, в особенности же семантический разбор внешних противодействий требует анализа экономической целесообразности принимаемых решений.